一、我区房地产案件的概况
       2009年以来，我院房地产案件剧增，这标志着我区房地产市场中普遍存在的一些问题开始逐步显现。2009年—2010年10月，我院民二庭共受理商品房预售合同纠纷376件。绝大多数案件现已审结，少数案件正在审理之中。案件涉及到了保山官房房地产开发有限公司、云南奥新产业建设发展集团有限公司、保山市伟业房地产开发有限公司、云南瑞隆恒基房地产开发有限公司保山分公司、保山交通房地产开发经营有限责任公司等五家房地产开发企业。这些案件均系开发企业逾期交房，购房户要求开发企业支付逾期交房违约金的案件。
       目前，房地产市场中违约行为普遍存在。在处理这类案件时，如严格保护购房户的利益，对规范我区房地产市场有很大的积极作用，但这将会引发我区整个房地产市场的震荡，并形成房地产案件的诉讼爆炸，因为提起了诉讼的购房户毕竟只占小数，还有大量的购房户在等待、观望；如只保护开发企业的利益，就可能引起大量购房户的上访问题或者被外地新闻媒体曝光，影响社会稳定，造成更加被动的局面。总之，因这类案件具备数量多、涉及广、影响大、多群发、处理难等特点，如不能公正处理，对企业、对社会、对法院自身都将产生极大的负面影响。因此，我院针对这类案件的特殊性，在处理案件时一方面是将调解工作贯穿于庭前、庭审、庭后等各个阶段，与双方当事人及委托代理人进行大量深入细致沟通、协商，以疏导为主，尽可能促成双方和解，避免矛盾的扩大和激化；同时将审判职能向前延伸，及时与开发企业或开发企业的代理人进行沟通，对开发企业与购房户之间的纠纷数量、矛盾激化程度进行深入了解，澄清纠纷底数，并建议开发企业对已经存在、但尚未爆发的矛盾提前加以协商、提前采取有效措施，以避免矛盾的扩大。通过审判职能的延伸，大量的房地产纠纷通过自行协商得以解决，极大的稳定了房地产市场；另一方面，在案件判决处理时贯彻了“为大局服务、为人民司法”的工作主题，以“稳定大局、规范市场、双方兼顾、公平合理、矛盾化解、构建和谐”为原则，兼顾开发企业和购房户的利益，充分保护了双方的合法权益。
二、我区商品房预售合同纠纷中存在的问题
       通过对这类案件的审理，我区商品房预售合同纠纷案件中暴露出如下主要问题：
1、预售行为存在一定瑕疵，未完全按《城市商品房预售管理办法》规定的条件进行预售审批。
根据《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，商品房预售应当符合“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工日期”等条件，从已审结的案件可以看出，各房地产开发企业虽然都取得了商品房预售许可证明，但并不完全符合商品房预售的条件，存在着未取得土地使用权证、开发用地未完全落实、投资比例不到位等情况，这就从根本上影响了施工进度和竣工交付日期，这也是造成开发企业逾期交房的根本原因。作为商品房预售许可审批的房地产管理部门应当加强管理，严格按规定进行审批，从源头上杜绝或减小纠纷发生的可能。
2、购房合同中按揭贷款的条款约定与订立合同时的房贷政策不相吻合。
       在预售商品房买卖中，除少数购房户以现金方式交付购房款外，多数购房户均采取分期支付的方式支付购房款，即以现金方式支付一定比例的首付款后，其余房款通过向银行按揭贷款的方式支付。开发商开发商品房的目的是为了销售，为了保证目的的实现，双方对按揭贷款条款的约定应当符合当时的房贷政策。而从双方签订的合同看出，双方关于按揭贷款条款的约定既不平等又违反当时的房贷政策。首先双方的权利义务极不对等，购房户只有义务而无权利，开发商则只享受权利不承担义务；其次，按揭贷款条款违反了当前金融贷款的政策性规定，即2003年6月5日中国人民银行为防范金融风险，促进房地产金融健康发展，发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对个人住房贷款的发放做出了明确规定，即只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。2007年9月27日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发出通知，对个人住房贷款的发放再次做出明确规定，同样只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。合同中却约定购房户必须在支付首付款后几天内提供贷款资料进行贷款，这就违反了国家房贷政策的规定。在实际操作中，虽然部分购房户在购房合同签订后，在短时间内办理了按揭贷款，但多数购房户却因为这一政策性规定无法按合同约定的时间办理按揭贷款；第三、因开发企业迟延开工，购房户所购商品房迟延封顶，造成了购房户的贷款迟迟不能到位，而在房屋封顶后，开发企业通知购房户办理贷款的工作又存在一定的疏忽，是否及时通知购房户办理贷款手续无任何依据，贷款不能及时到位的责任最终由哪方承担就形成无法认定。
3、合同中关于支付购房尾款的约定不够明确。
        购房合同中，对于采取按揭贷款方式支付尾款的这部分，双方对于购房尾款的支付虽有约定，但不够明确，只约定了尾款以贷款方式支付，这仅仅是对支付方式的约定，并非对支付期限的约定。同时，合同中对改变尾款支付方式的也无明确约定。在实际情况中，部分购房户在无法获得银行贷款或不愿贷款时，又以现金方式支付尾款。这种情况下，因无约定，购房户在购房尾款的支付是否存在违约就无法认定。
4、开发企业逾期交房违约金的约定不但过高，而且开发企业之间在此项约定上形成了一定程度的不良竞争。
      购房合同中，除了云南瑞隆恒基房地产开发有限公司保山分公司、保山交通房地产开发经营有限责任公司两公司与购房户的约定相对较低外，其余三公司的此项约定都较高。保山官房与购房户约定的逾期交房违约金条款为“如未按时交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元的标准向购房户支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，购房户有权决定是否解除合同，决定解除合同的，保山官房按房屋总价款的20%向购房户支付违约金，但保山官房不再承担逾期30天内的违约责任，购房户决定继续履行合同的，保山官房按每天100元的标准向购房户支付违约金”；云南奥新与购房户约定的逾期交房违约金条款为“如未按时交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天150元的标准向购房户支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，按购房户已付房款的0.1%乘以逾期天数向购房户支付违约金”；保山伟业与购房户约定的逾期交房违约金条款为“如未按时交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天100元的标准向购房户支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，按购房户已付房款的0.3%乘以逾期天数向购房户支付违约金”。可以看出，以上三公司约定的逾期交房的违约金不但偏高，而且一家比一家高，这就在业内形成一种不良竞争。开发企业不应当追求短期效应，而应当追求长期效应，以企业诚信、房屋质量开展业内竞争，如果以高额违约金来吸引客户，这既对于企业的发展非常不利，而且一旦逾期交房，开发企业所面临的就是高额违约金的支付。
5、开发企业在商品房销售过程中过于强势，从而引发了多数购房户的强烈不满，这也是引发大量诉讼的一个根本原因。
      从商品房预售市场看，从认购到订立正式购房合同、到交纳首付款、到办理按揭贷款、到房屋交付整个过程，购房户基本上是按照开发企业的通知进行一定行为，其对商品房的建设进度基本上一无所知，一直处于弱势地位。到了交房期限，在逾期交房已成事实，开发企业也未就逾期交房原因向购房户公布正式的、书面的、合理的解释的情况下，购房户因迟迟不能接房找开发企业询问时，得到的不是开发企业工作人员的敷衍，就是工作人员的冷漠、蛮横，购房户的怨气由此而生，有了花钱买气受的感觉；其次，开发企业在宣传和售房时，为了吸引购房户，往往承诺许多优惠，但这些优惠在合同中往往从不出现，等到接房时，因合同中无约定及销售人员的频繁流动，购房户要求开发企业兑现优惠承诺却又无任何依据，面对开发企业的矢口否认，购房户不同程度的产生了受骗的感觉；第三，由于国家房产契税政策的调整，购房户接房时间的先后，在税款的交纳上就有所区别，迟迟不能接房，就无形中给购房户造成了一些损失。几种原因相互纠结，购房户在得不到开发企业耐心、合理的解释后，再加上其他人的推波助澜，购房户为了讨个说法，集体性、成批量的案件顺势而生。在现代社会中，有矛盾、有纠纷都非常正常，但如果形成大量的纠纷，企业陷入诉讼之中，将大量精力放在纠纷的处理上，就会严重影响企业的日常工作和正常运转，同时也会给企业的发展、企业的形象带来极大的损害。
三、对存在问题进行分析的目的
       通过对上述问题进行疏理，目的在于引起开发企业的重视并以此为戒，在今后的开发中注意规范操作、完善合同，进一步加强企业的内部管理，以良好的形象和优质的服务获取客户的信任，尽量避免或减小纠纷的发生，在矛盾、纠纷发生时尽量多做解释、疏导工作，尽量避免矛盾的扩大和激化，将更多的精力投入到经济建设和财富创造之中，为房地产市场的良性发展、为社会经济又好又快发展、为构建和谐社会贡献企业自己应尽的力量。